Surface loi Carrez

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

La superficie privative « Carrez » doit être mentionnée pour tout lot de copropriété. Le recours à un professionnel n’est pas obligatoire, il est néanmoins fortement recommandé, compte tenu de sa connaissance des techniques de mesurage et de la jurisprudence ainsi que la garantie qu’il peut apporter au vendeur.

Il existe toujours des confusions entre le terme surface et superficie. Rappelons que la surface désigne une étendue de points dans l’espace, alors que la superficie en est sa mesure, généralement exprimée en m², qui est l’unité légale. Néanmoins, on utilise le terme surface dans les deux sens y compris dans certains textes législatifs.

Suite à la parution de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urabanisme rénové), en cas de vente d’un lot de copropriété, un rapport de mesurage « surface habitable » devra être joint en plus de celui concernant la « superficie Carrez ».

Les risques encourus si la superficie Carrez n’est pas réalisée

La brièveté des textes règlementaires a donné lieu à une jurisprudence abondante et en constante évolution. Compte tenu de la possibilité de la restitution du prix proportionnel au défaut de surface, la connaissance de cette jurisprudence est fondamentale. La règlementation relative à la superficie privative « Carrez » a aussi donné lieu à de nombreux litiges :

• En cas d’absence de cette mention, l’acquéreur peut annuler l’acte dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique.

• Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique

• Même rectifié dans l’acte authentique, un défaut de superficie dans la promesse de vente peut donner lieu à l’action en réduction de prix.

• Pour des raisons de garantie d’assurance, de modification éventuelle de surface suite à des travaux, d’évolution de la jurisprudence, il est recommandé d’effectuer l’attestation de superficie privative par un professionnel à chaque vente
  
  

Il existe 2 types d’erreurs :

• Erreur sur la mesure : C’est essentiellement des erreurs humaines. La mesure d’une surface requiert plus d’une centaine d’opérations élémentaires qui peuvent toutes donner lieu à une erreur humaine. L’élimination de ces erreurs peut se faire par des méthodes de doubles contrôles indépendants telle que la méthode mise au point par Diagamter.

• Prise en compte de surfaces soit non privatives, soit non prévues dans les textes. Ce sont par exemple des surfaces communes que s’est attribué abusivement le vendeur ou certaines surfaces transformées en surfaces closes et couvertes sans autorisation.
  
  

Comment est réalisé le diagnostic immobilier superficie Carrez par un diagnostiqueur ?

Triangulation

La méthode la plus précise pour mesurer une surface quelconque est la triangulation. Cette méthode consiste à décomposer la surface en autant de triangles qu’il est nécessaire pour couvrir toute la surface. On mesure alors les côtés de chaque triangle, ce qui permet d’en déterminer la superficie unitaire et d’obtenir la superficie totale en sommant chaque superficie unitaire.

Moyens de mesures

Les professionnels utilisent généralement un télémètre laser qui permet de mesurer très précisément la distance entre l’appareil et le spot laser sur une surface.

Les télémètres à ultrasons, même s’ils disposent d’un pointeur laser, sont à déconseiller car la mesure peut être altérée par la nature des surfaces de pointages.

Pour bien préparer la venue de votre diagnostiqueur 

• Lors de la fixation du rendez-vous, bien préciser les modalités d’accès : digicode, adresse. Si l’électricité est coupée, nous l’indiquer.

• Tenir à disposition tout document ou titre de propriété. Si le bien est en copropriété, préparer le règlement de copropriété, disponible auprès de votre syndic.

• Si votre logement n’est pas vide, merci de laisser dégagés les accès aux combles, caves, greniers, etc.

• Votre présence sur place n’est pas indispensable. Nous pouvons récupérer les clés dans votre agence immobilière.

• Si vous possédez des plans, mêmes anciens, merci de les tenir à disposition de notre technicien.

• Nous vous adresserons un ordre de mission. Merci de le signer et nous le retourner, ou le remettre au technicien lors de sa visite.
  
  

Qu’allez-vous trouver dans le rapport de votre diagnostiqueur ?

• Le résultat des mesures

• Le détail des surfaces mesurées

• Les outils de mesure utilisés

• Les conditions particulières d’éxecution