Vous avez trouvé l'acquéreur potentiel de votre bien immobilier et vous êtes sur le point de lui donner votre accord. La vente va se dérouler en plusieurs étapes et ne sera définitive qu'à la signature de l'acte définitif de vente :
Après plusieurs semaines destinées à accomplir les formalités liées à vos obligations de vendeur ou à la demande d'emprunt potentiel de l'acquéreur, la vente est conclue par la signature de l'acte définitif de vente, qui a obligatoirement lieu devant le notaire.
La promesse de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. l'autre forme d'avant-contrat est le compromis de vente. la promesse de vente ou le compromis de vente est l'étape qui précède l'acte définitif de vente. Contrairement au compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse de vente n'engage que le vendeur.
La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente. Dans ce contrat, le vendeur s'engage à réserver le bien à l'acquéreur mentionné pour un prix et un délai fixés par les deux parties. En échange de cette promesse de vente, l'acheteur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation de 10% du prix de vente du bien immobilier : cette somme est remise au notaire, à un avocat ou à l'agent immobilier chargé de la vente (au choix). La promesse de vente est signée par les deux parties devant lenotaire ou sous seing privé (entre elles) . Attention : si vous signez sous seing privé, l'acheteur doit faire enregistrer la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de 10 jours. au-delà, lapromesse de vente est considérée comme nulle. Ensuite, l'acquéreur dispose du délai fixé dans le contrat pour « lever l'option » c'est-à-dire confirmer la vente. Lors de l'acte définitif de vente, l'acheteur devra verser au vendeur le solde du prix de vente (soit le prix de vente fixé – l'indemnité d'immobilisation)
Avec la promesse de vente, voici ce qu'il peut se produire si la vente ne se fait pas :
Le compromis de vente est l'un des deux types d'avant-contrat possibles pour vendre votre bien. l'autre forme d'avant-contrat est la promesse de vente. la promesse de vente ou le compromis de vente précède l'acte définitif de vente. Contrairement à la promesse de vente qui n'engage que le vendeur vis-à-vis de l'acquéreur, le compromis de vente engage aussi bien les deux parties.
Le compromis de vente est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente ». C'est un contrat formel dans lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent définitivement à acheter pour l'un et à vendre -pour l'autre- un bien à un prix fixé par les deux parties. Le compromis de vente lance la vente : ensuite le vendeur et l'acheteur bénéficient d'environ 3 mois pour préparer la signature de l'acte définitif de vente
Le compromis de vente, comme la promesse de vente, peut être signé au choix :
Bon à savoir : le compromis de vente est signé en autant d'exemplaires qu'il y a de signataires + 1 pour l'envoi du recommandé à l'acquéreur et qui marque officiellement le début du délai de rétractation.
Lors de la signature du compromis de vente, l'acquéreur verse au vendeur un dépôt de garantie afin de réserver le bien. Son montant va en général de 5 à 10% maximum du prix de vente du bien :
Avec le compromis de vente, le délai de rétractation est de 7 jours à compter de la réception en recommandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur :
Différents cas de rétractation :
Le compromis de vente doit mentionner en détails tout ce qui apparaîtra dans l'acte définitif de vente :
L'offre d'achat peut être verbale (spontanée) ou bien écrite. Lorsqu'elle est écrite, l'offre d'achat a autant la valeur d'avant-contrat qu'une promesse de vente ou bien qu'un compromis de vente.
On parle d'offre d'achat lorsque l'acquéreur fait une proposition chiffrée au vendeur d'un bien (ou bien à unagent immobilier qui le représente) Il y a en réalité deux types d'offre d'achat :
Vente en viager : bien contrairement au compromis de vente ou à la promesse de vente qui sont deux types d'avant-contrat très encadrés juridiquement, l'offre d'achat peut poser de sérieuses difficultés en cas de conflit avec le vendeur Dans tous les cas, le vendeur ne peut demander aucune indemnité d'immobilisation en cas d'offre d'achat de l'acquéreur potentiel.
L'acquéreur peut se retirer librement et sans conséquence de la vente dans les cas suivants :
Le vendeur peut se retourner contre l'acheteur si la vente n'aboutit pas alors que le vendeur a accepté l'offre d'achat par écrit : le vendeur peut en principe imposer la vente à l'acquéreur ou lui demander des dommages et intérêts
Vous avez le projet de vendre un bien immobilier neuf ou ancien ? Lorsque vous aurez trouvé un acquéreur, n'oubliez pas qu'en tant que vendeur, vous devez remplir un certain nombre d'obligations vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Au moment de l'acte définitif de vente, vous devrez notamment remettre aunotaire une série de diagnostics immobiliers concernant votre bien. ces diagnostics permettent à l'acheteur d'acquérir votre bien sans aucune réserve sur son état. Les autres obligations du vendeur vis-à-vis de l'acheteur :
Le vendeur doit faire établir à ses frais et par des sociétés agréées et assurées différents diagnostics immobiliers. Certaines agences immobilières chargées d'une vente peuvent proposer au vendeur de lui offrir le coût de ces diagnostics en l'échange d'un contrat exclusif (attention, elles peuvent très bien répercuter cette ristourne sur le montant de leurs honoraires) Ces diagnostics doivent être délivrés à l'acheteur pour la signature de l'acte définitif de vente et ont valeur de garantie :
Sii le vendeur ne remet pas ces diagnostics, l'acheteur est en droit de suspendre la vente ou bien demander son annulation.
| Certificats | Quoi ? | Biens concernés | Validité du document | Recours de l'acheteur en cas d'absence du document pour l'acte définitif de vente |
|---|---|---|---|---|
| Plomb | Certificat antiplomb | Tous les logements construits avant 1948 dans certaines zones à risques, obligatoire en région parisienne | Permanente | L'acheteur pourra se retourner contre le vendeur en cas de dommages, le vendeur est responsable au titre de la garantie contre les vices cachés, l'acheteur peut faire annuler la vente et redemander le prix de la vente ou bien demander une remise sur le prix de vente |
| Amiante | Diagnosticanti amiante | Tous les immeubles construits avant le 1er juillet 1997, obligatoire depuis la loi du 22 novembre 2000 pour tous les actes d'achat et de vente | Permanente | |
| Gaz naturel | Diagnostic sur l'état de l'installation | Installations datant de plus de 15 ans dans les immeubles | 1 an | |
| Termites | Certificat anti termites | Obligatoire depuis la loi du 8 juin 1999 pour tous les biens situés dans les zones à risques délimitées par arrêté préfectoral | 3 mois | |
| État desrisques naturels et technologiques | Certificat | Toutes les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles | 6 mois | L'acheteur a le choix entre : se retirer de la vente ou demander une baisse du prix de vente |
| Diagnostic deperformance énergétique | Diagnostic de la consommation énergétique du logement | Tous (mais facultatif car n'a une valeur qu'informative) | 10 ans | Aucun recours |
| Installation électrique | Diagnostic sur l'état de l'installation | Installations datant de plus de 15 ans (pour les immeubles : parties privatives uniquement) | 1 an | _ |
La garantie contre les vices cachés : le vendeur est tenu de garantir l'acheteur en cas de vices cachés pour faire marcher la garantie :
L'acheteur peut entamer deux types d'action en justice contre le vendeur :
La garantie contre l'éviction : le vendeur doit prévenir ou réparer tous les troubles de jouissance dont pourrait souffrir l'acheteur La garantie de conformité du bien : à la livraison, le bien doit être conforme à la description détaillée dans l'acte définitif de vente (surface...) La garantie décennale sur les travaux effectués : si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction pour l'amélioration de son bien immobilier, ces travaux sont garantis pendant 10 ans. en cas de problèmes liés aux travaux, l'acheteur peut faire jouer cette garantie décennale. si le vendeur n'a pas souscrit d'assurance dommage ouvrages pour ces travaux, il pourra être amené à indemniser le vendeur de sa propre poche...
L'acte définitif de vente d'un bien immobilier vient quelques semaines après une offre d'achat ou après la signature de l'avant-contrat qui peut prendre la forme d'un compromis de vente , d'une promesse de vente. L'acte définitif de vente est un contrat officiel signé devant le notaire : il vient conclure la vente du bien entre le vendeur et l'acheteur. il se concrétise par le paiement du prix de vente du bien immobilier par l'acheteur et par la remise des clés par le vendeur.
Voici les différentes étapes qui marquent la signature de l'acte définitif de vente d'un bien immobilier :
Le notaire archive l'original de l'acte définitif de vente : chaque partie repart avec une copie authentique de l'acte.
Lors de la signature de l'acte définitif de vente, l'acquéreur doit payer :
Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance (ex : il n'a pas quitté les lieux...), l'acquéreur peut demander au tribunal de grande instance de prononcer l'annulation de la vente ou d'imposer son exécution.
Source : Lavieimmo.com
