L'agent immobilier est un professionnel qui réalise des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire entre deux ou plusieurs parties : achat, vente, location d'immeuble ou de fonds de commerce, mais aussi cession de parts de société concernant un immeuble ou un fonds de commerce.
Conditions d'exercice
L'exercice de la profession d'agent immobilier est encadrée par la législation. La loi 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d'application en date du 20 juillet 1972 soumettent l'exercice de cette activité au respect de différentes conditions.
L'agent immobilier est ainsi soumis à différentes obligations auxquelles il ne peut se soustraire :
être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par l'administration préfectorale chaque année ;disposer d'une garantie financière auprès d'un organisme bancaire ou d'une organisation professionnelle ;avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle ;détenir un mandat écrit de son client l'autorisant à négocier ou à s'engager en son nom.
Affichage des tarifs
Le code de la consommation et l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix obligent les professionnels de l'immobilier à afficher leurs tarifs de manière visible et lisible (soit en vitrine, soit à l'entrée de l'agence). Doivent être mis notamment en évidence le montant de la commission (en pourcentage) et le mode de calcul des honoraires (taux horaire d'intervention). Rappelons au passage que ces honoraires, libres depuis 1987, sont toujours exprimés TTC.
L'agent immobilier se doit aussi d'afficher :
Par ailleurs, trois types de mentions doivent obligatoirement figurer sur l'ensemble des documents émanant de l'agence immobilière (contrats, correspondances, conventions, prospectus) :
Mandat de l'agent immobilier
Entre l'agence immobilière et son (ses) client(s), le mandat écrit et signé est obligatoire. En son absence, toute transaction est frappée de nullité.
Ce mandat a pour but d'indiquer à la fois l'objet de la transaction et le montant de la rémunération ou de la commission qui sera perçue.
Chaque mandat fait l'objet d'un enregistrement (numérotation) et d'une inscription dans un registre prévu à cet effet.
Limitée dans sa durée, la validité d'un mandat est en général de trois mois.
Il existe deux formes de mandats : le mandat simple et le mandat exclusif.
Mandat simple
Le mandat simple permet au mandant de confier la transaction à différents professionnels et l'autorise, s'il le souhaite, à procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.
Mandat exclusif
Le mandat exclusif consiste à ne confier l'affaire qu'à un seul agent immobilier qui en détient l'exclusivité. Le mandant ne peut dans ce cas négocier directement avec un tiers.
Bon de visite
Le «bon de visite » que l'agence fait signer à l'acquéreur potentiel d'un bien, n'a pas, contrairement au mandat, de valeur règlementaire légale. Il ne peut à ce titre servir à l'établissement d'une quelconque commission dont l'attribution reste subordonnée à la détention d'un mandat.
Commission d'agence
Le mandat précise si la commission est à la charge de l'acquéreur ou du vendeur ou bien si elle est partagée entre les deux parties. Voir ainsi les règles de calcul et de paiement des frais d'agence lors d'un achat immobilier.
La répartition de la commission doit être mentionnée dans la promesse ou le compromis de vente.
La commission est intégralement due si l'agent immobilier a pleinement rempli son rôle. Notamment en matière de publicité et d'organisation des visites. Lorsqu'il s'agit d'une mission de négociation, l'intervention de l'agence doit revêtir un caractère déterminant dans l'aboutissement de celle-ci. Si tel n'est pas le cas, la commission sera diminuée par rapport à celle originellement prévue.
En cas de mandat simple (non exclusif) établi auprès de plusieurs agences immobilières, la commission est due à l'agence par l'entremise de laquelle la cession du bien se réalise.
La commission n'est versée que lorsque la transaction a été conclue de manière définitive par un acte notarié entre les deux parties.
Toute rémunération est interdite antérieurement à cette signature.
Honoraires pour les locations
À la conclusion d'un bail, les honoraires perçus correspondent à la rémunération de services faits et à venir dans le cadre de la gestion locative du bien.
Contrairement aux frais de notaire, les frais d'agence sont libres. Chaque agence fixe le montant de ses rémunérations.
Lorsqu'ils existent, les frais de rédaction du bail sont facturés en sus.
Les honoraires de l'agence sont partagés pour moitié entre le propriétaire et le locataire. Ils ne peuvent être perçus qu'après signature du bail.
Obligation de conseil
L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil dans l'établissement du prix du bien mis en vente ou en location.
Il a l'obligation de vérifier l'exactitude des renseignements fournis par son mandant (surface du bien par exemple).
Il doit aussi informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le bien (fissures graves, insectes, plomb...), mais il ne peut être tenu responsables de vices cachés dans l'ignorance desquels son mandant l'a laissé volontairement ou non.
L'acte de transaction
L'agent immobilier est responsable des mentions figurant dans l'acte qu'il fait signer. C'est pourquoi il doit s'assurer que le client est bien le propriétaire du bien immobilier mis en vente.
À ce titre il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface exacte du bien, l'existence de servitudes et la validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bilan énergétique...) qui sont imposés au propriétaire.
Annonces immobilières
Pour prospecter l'acquéreur ou le locataire éventuel d'un bien, l'agent immobilier a recours à l'affichage ou la publication d'annonces. Celles-ci doivent mentionner un certains nombres d'informations : caractéristiques du bien (surface, situation, état...), prix TTC (commission incluse) et numéro SIREN quel que soit le support.
Sous peine d'être poursuivi pour pratiques commerciales trompeuses (art.L121-1 du code de la consommation), l'agent immobilier ne peut :
Démarchage à domicile
Tout acte (mandat de vente, contrat de location) souscrit en dehors des locaux commerciaux de l'agence (domicile, lieu de travail...) soumet les professionnels de l'immobilier aux dispositions du code de la consommation sur le démarchage à domicile.
De ce fait ils doivent :
