L'administration publie les ventes immobilières enregistrées : date, prix, surface, type de bien, localisation. C'est une source précieuse, parce qu'elle décrit des transactions réelles et non des prix demandés.
Ce que la donnée dit
Elle dit qu'un bien de telle surface, dans telle rue, s'est vendu tel jour à tel prix. C'est déjà beaucoup : cela ancre une estimation dans le réel plutôt que dans les annonces encore en vitrine, qui reflètent des espérances.
Ce qu'elle ne dit pas
Elle ne décrit ni l'étage, ni l'exposition, ni l'état, ni les charges, ni l'étiquette énergétique. Or ces éléments expliquent l'essentiel des écarts entre deux biens de même surface dans le même immeuble. Deux ventes au même prix peuvent recouvrir deux situations sans rapport.
Pourquoi la moyenne de quartier est peu utile
Un quartier mélange des immeubles anciens et récents, des rues calmes et des axes passants, des logements rénovés et d'autres jamais touchés. La moyenne écrase exactement ce qu'on cherche à savoir. Elle donne un chiffre facile à citer et difficile à utiliser.
Une approche plus solide consiste à retenir un petit nombre de ventes réellement comparables — même type de bien, même secteur immédiat, moins de douze mois — puis à ajuster poste par poste. C'est la méthode décrite dans le guide l'estimation d'un bien.
Notre règle éditoriale
Nous ne publions pas de prix moyens par quartier. Ils vieillissent en quelques mois, varient fortement d'une rue à l'autre, et donnent une impression de précision qu'ils n'ont pas. Quand nous citons un chiffre local, il est accompagné de sa source et de sa date — voir lire un quartier avant d'y acheter.