Acheter un appartement, c'est acheter un lot — une partie privative — et une quote-part de parties communes, avec le budget collectif qui va avec.
Tantièmes et charges
Chaque lot porte des tantièmes qui déterminent le poids des voix en assemblée et la part des charges. Les charges générales se répartissent selon ces tantièmes ; certaines charges spéciales, comme l'ascenseur, obéissent à une clé d'utilité différente. Un rez-de-chaussée ne paie pas nécessairement l'ascenseur.
L'assemblée générale
C'est elle qui décide : budget, travaux, choix du syndic. Les décisions relèvent de majorités différentes selon leur nature. Les procès-verbaux sont donc le document le plus instructif à demander avant d'acheter : ils révèlent les travaux votés, ceux qui ont été refusés à répétition, les impayés et les litiges.
Les travaux votés avant la vente
Point de vigilance majeur : des travaux votés avant la vente peuvent rester à la charge du vendeur ou passer à l'acquéreur selon la date des appels de fonds et ce que prévoit l'acte. Cette répartition se règle explicitement dans le compromis. Une ravalement de façade ou une réfection de toiture votée représente des sommes importantes.
Le fonds de travaux
Les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle. Les sommes versées sont attachées au lot : elles restent acquises à la copropriété et ne sont pas remboursées au vendeur lors de la vente.
Les documents à demander
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- les appels de charges des deux derniers exercices ;
- le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- l'état daté, établi par le syndic au moment de la vente.
Une copropriété bien tenue avec des charges élevées vaut souvent mieux qu'une copropriété aux charges faibles qui n'entretient rien : les travaux différés finissent par arriver, en une fois.