Le compromis — juridiquement, promesse synallagmatique de vente — engage les deux parties. L'acte authentique qui suit constate la vente ; il ne la décide pas.
Compromis ou promesse unilatérale
Dans un compromis, vendeur et acquéreur sont engagés réciproquement. Dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s'engage, et le bénéficiaire dispose d'une option qu'il lève ou non, moyennant une indemnité d'immobilisation. Le compromis est la forme la plus courante.
Les conditions suspensives
Ce sont les événements dont dépend la vente. La plus fréquente est l'obtention du prêt : elle doit indiquer le montant, la durée et le taux maximal, faute de quoi elle protège mal. D'autres conditions peuvent s'ajouter — absence de servitude, obtention d'une autorisation d'urbanisme, purge d'un droit de préemption.
Si une condition ne se réalise pas sans faute de l'acquéreur, la vente tombe et les sommes versées lui sont restituées. C'est pourquoi une condition rédigée trop vaguement est un risque pour les deux parties.
Le délai de rétractation
L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis, sans motif et sans pénalité. Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun délai équivalent : il est engagé dès la signature.
Le dépôt de garantie
Souvent compris entre 5 et 10 % du prix, il n'est pas obligatoire et se négocie. Il est séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier, jamais versé directement au vendeur, et s'impute sur le prix à la signature de l'acte.
Ce qu'il faut lire avant de signer
La désignation exacte du bien et de ses annexes, la liste des diagnostics annexés, la date butoir de l'acte authentique, le sort du mobilier, et l'état des travaux votés en copropriété — qui les paie, du vendeur ou de l'acquéreur, se règle ici et non après.