Les désaccords de fin de bail portent presque toujours sur la même question : ce défaut existait-il à l'entrée, et relève-t-il de l'usure normale ou d'une dégradation ? Un seul document permet d'y répondre.
Dix minutes gagnées, des mois de discussion
Un état des lieux d'entrée expédié en quelques lignes — « bon état » répété pièce par pièce — ne permet aucune comparaison à la sortie. Il ne protège ni le locataire, à qui l'on pourra imputer des défauts antérieurs, ni le bailleur, qui ne pourra rien démontrer.
Vétusté et dégradation
La distinction est le cœur du sujet. L'usure résultant d'un usage normal dans le temps est à la charge du propriétaire ; la dégradation résultant d'un défaut d'entretien ou d'un usage anormal peut être imputée au locataire. Une peinture ternie après six ans d'occupation n'est pas une dégradation.
Une grille de vétusté annexée au bail, qui applique un abattement selon l'âge de chaque élément, désamorce l'essentiel des litiges avant qu'ils ne naissent.
L'absence d'état des lieux
À défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Concrètement, un bailleur qui n'en a pas fait établir ne pourra généralement rien retenir à la sortie, quelle que soit la réalité constatée.
La méthode
Décrire élément par élément, photographier abondamment et annexer les clichés datés, relever les compteurs, et utiliser le délai de dix jours pour compléter le document — et celui du premier mois de chauffe pour le chauffage. Le détail figure dans le guide l'état des lieux.