Mettre un logement en location n'est pas un placement passif : c'est une activité avec des obligations précises et des charges qui pèsent sur le rendement réel.
Le logement doit être décent
Surface et volume minimaux, sécurité et santé des occupants, équipements en état de fonctionnement, et désormais un niveau de performance énergétique minimal. Le calendrier d'exclusion progressive des logements les plus énergivores du parc locatif — voir le DPE — est devenu le premier point à vérifier avant d'acheter pour louer.
Les obligations du bailleur
- délivrer un logement en bon état d'usage et y assurer les grosses réparations ;
- garantir la jouissance paisible du logement ;
- remettre le bail et ses annexes, dont le dossier de diagnostic ;
- délivrer quittance sans frais à la demande du locataire ;
- régulariser les charges annuellement et justifier les sommes demandées.
Gérer soi-même ou déléguer
La gestion directe coûte du temps : recherche et sélection des candidats, états des lieux, quittances, régularisations, interventions techniques, relances. La gestion déléguée a un coût, exprimé en pourcentage des loyers encaissés. Le bon arbitrage dépend surtout de la distance entre le logement et vous, et du temps réellement disponible.
Le rendement réel
Le rendement brut — loyer annuel rapporté au prix — n'a qu'une valeur indicative. Le rendement net déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, l'entretien, les frais de gestion, la vacance entre deux locataires, et la fiscalité. Un écart de plusieurs points entre brut et net est la règle, non l'exception.
Les régimes d'imposition des revenus locatifs et leurs conditions relèvent de la rubrique Investir & Fiscalité, et évoluent régulièrement.