Le dépôt de garantie couvre les manquements éventuels du locataire. Il n'est ni une avance sur loyer ni une somme acquise au bailleur.
Montant
Pour une location vide, il ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Pour un meublé, le plafond est de deux mois hors charges. Aucun dépôt ne peut être exigé lorsque le loyer est payable d'avance pour plus de deux mois.
Restitution
Le bailleur dispose d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences justifiant une retenue. En copropriété, une provision peut être conservée dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.
Les retenues doivent être justifiées
Une retenue suppose des pièces : devis, factures, comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Le bailleur ne peut pas retenir une somme forfaitaire « pour remise en état » sans démontrer ce qui est réparé.
Surtout, la vétusté ne se facture pas au locataire. L'usure normale d'une peinture ou d'un revêtement de sol résultant d'un usage normal pendant plusieurs années relève de l'entretien du propriétaire, pas d'une dégradation.
En cas de retard
Passé le délai, le solde restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. C'est une majoration automatique, qui n'a pas à être négociée.
Le réflexe utile
Un état des lieux d'entrée précis et photographié est la meilleure protection des deux parties : c'est le seul document qui permet ensuite de distinguer une dégradation d'une usure.