Le bail d'habitation d'une résidence principale est encadré : une bonne partie de son contenu est imposée, et certaines clauses sont sans effet même signées.
Vide ou meublé
En location vide, le bail est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, renouvelable tacitement. En meublé, la durée est d'un an, réduite à neuf mois non reconductibles pour un bail étudiant. Le meublé suppose un logement équipé d'un mobilier suffisant pour y vivre normalement : la liste des éléments est fixée par décret, ce n'est pas laissé à l'appréciation du bailleur.
Ce que le bail doit contenir
- l'identité des parties et la date de prise d'effet ;
- la description du logement, sa surface habitable et ses équipements ;
- le loyer, ses modalités de révision et le montant du dernier loyer appliqué le cas échéant ;
- le dépôt de garantie ;
- la répartition des charges et leur mode de régularisation.
Sont annexés le dossier de diagnostic technique — dont le DPE —, l'état des lieux, la notice d'information, et en copropriété les extraits du règlement concernant l'usage des parties communes et privatives.
Les clauses réputées non écrites
Certaines clauses sont sans effet quand bien même elles figurent au contrat : interdire au locataire d'héberger des proches, lui imposer un mode de paiement unique, prévoir une résiliation automatique pour un autre motif que ceux prévus par la loi, ou mettre à sa charge des réparations qui relèvent du propriétaire. Les signer ne les rend pas valables.
Décence et performance énergétique
Le logement loué doit être décent : surface et volume minimaux, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements en bon état de fonctionnement. La performance énergétique fait désormais partie des critères de décence, avec un calendrier progressif d'exclusion des logements les plus énergivores du parc locatif.