Le mesurage dit « loi Carrez » s'applique à la vente d'un lot de copropriété. Il ne concerne donc pas une maison individuelle sur terrain propre, ce qui surprend souvent.
Ce qui est compté
La surface privative correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées — d'où l'écart parfois important dans les combles aménagés.
Sont exclus les caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les balcons et terrasses. Un lot inférieur à 8 m² n'est pas soumis au mesurage.
Carrez, habitable, utile : trois surfaces différentes
La surface habitable, au sens de la loi Boutin, sert au bail d'habitation et n'obéit pas exactement aux mêmes règles. La « surface utile » employée dans certaines annonces n'a, elle, aucune définition légale unique. Comparer deux annonces suppose donc de vérifier de quelle surface on parle avant de comparer des prix au mètre carré.
La sanction d'une erreur
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle au déficit. L'action se prescrit par un an à compter de l'acte authentique. Une erreur en faveur de l'acquéreur, en revanche, n'ouvre aucun droit au vendeur.
En pratique
Le mesurage n'a pas de durée de validité, mais il devient faux dès que des travaux modifient les volumes : abattre une cloison, fermer une loggia ou aménager des combles change la surface privative. Un certificat ancien qui ne correspond plus à la configuration réelle expose le vendeur à l'action en réduction de prix.
État du droit décrit : Août 2026. Le mesurage doit être établi avant la signature et annexé à l'acte.